Văn phòng cho thuê: Áp lực cạnh tranh

Tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế, nguồn cung mới tăng mạnh và chênh lệch tỷ giá USD là những yếu tố tác động mạnh đến thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong thời gian vừa qua.

Vào thời điểm hiện tại, theo báo cáo phân tích về thị trường văn phòng của một số công ty tư vấn bất động sản, thị trường đang ghi nhận mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A khoảng 36 USD/m2. Đây là mức thuê thấp nhất kể từ năm 2008 trở lại đây.

Nhìn lại quý 4/2010, theo khảo sát của Công ty CBRE Việt Nam, nguồn cung văn phòng Hà Nội được bổ sung với 2 dự án mới được đưa vào hoạt động, đó là Sentinel Place (hạng A, khu vực trung tâm thành phố) và Lilama10 Tower (hạng B, khu vực Lê Văn Lương, phía Tây thành phố).
Thị trường văn phòng Hà Nội trong quý 4 cho thuê thêm được 32.600 m2 của văn phòng hạng A và B; đây là con số lớn nhất kể từ năm 2007. 58% số này là diện tích văn phòng hạng A, chủ yếu từ hai dự án BIDV Tower và Charm Vit Tower.

Giá thuê trung bình ổn định tại cả hai phân khúc, trong khoảng 41-42USD/m2/tháng đối với hạng A và 27-28 USD/m2/tháng với hạng B.

Tổng diện tích cho thuê được liên tục tăng trong 4 quý của năm 2010 cho thấy sự hồi phục của thị trường văn phòng. Trong khi hầu hết các dự án đang giảm giá nhẹ, lại có một số tòa nhà tăng giá chào thuê là những tòa nhà có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc được đầu tư cải tạo lớn.

Năm 2011, dự kiến, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có thêm nhiều nguồn cung lớn được đưa vào thị trường, do đó sẽ là một năm thuận lợi cho các khách thuê với nhiều lựa chọn mới, chất lượng cao.

Theo CBRE, trong ngắn hạn, các dự án đang hoạt động sẽ vẫn chịu áp lực đáng kể do sự cạnh tranh từ các tòa nhà lớn chuẩn bị khai trương như Crown Complex, Keangnam Landmark Tower.

Thiếu khu trung tâm, thừa khu phía Tây

Trong khi rất nhiều dự án lớn đang được triển khai đồng loạt tại khu vực Mỹ Đình, khu vực nội đô lại đang có xu hướng nguồn cung văn phòng hạng A giảm xuống, và trong 2 năm tới sẽ không có nguồn cung mới.

Nguồn cung văn phòng hạng A khu vực trung tâm chủ yếu là số sàn văn phòng trống hiện tại của các dự án đang trong quá trình xây dựng, hoặc vừa mới hoàn thiện như BIDV Tower, Capital Tower,...

Theo ông Nathan Cumberlidge, Phó Giám đốc Dịch vụ cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam, trong giai đoạn khoảng 2 năm tới khu vực nội đô của Hà Nội sẽ không suất hiện tòa nhà văn phòng mới nào.

Trong quý 4 năm 2010, 3 dự án lớn văn phòng tại khu vực phía Tây đi vào hoạt động là Cham Vit Tower hơn 53.000m2, Keangnam Land Mark Tower khoảng 160.000m2, và Crown Plaza khoảng 16.000m2,…

Do chưa phát triển đồng bộ cùng với nguồn cung tăng mạnh, khu vực này chịu sức ép về giảm giá nhiều hơn khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, nhiều khách hàng thuê là doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp nước ngoài vẫn chuộng khu vực trung tâm hơn.

Cũng theo ông Nathan Cumberlidge, khu vực Hoàn Kiếm sẽ không có nguồn cung văn phòng hạng A mới nào ra thị trường trong 2 năm tới. Dự báo của CBRE về văn phòng hạng A tại khu vực Hoàn Kiếm sẽ tăng khoảng 5-10% mỗi năm trong vòng 3 năm tới.

Theo Công ty Knight Frank Việt Nam, sự dư một lượng cung lớn ở các quận phía tây của Hà Nội sẽ có tác động mạnh mẽ đến giá cả trong một thời gian dài. Khoảng 150 - 200 nghìn m2 văn phòng trống sẽ tham gia vào thị trường năm 2011, tiếp tục tạo ra sức ép đối với giá thuê ở phía Tây và khu trung tâm thành phố trong thời gian không ít hơn 24 tháng.

Nhìn chung mức giá thuê bình quân ở tất cả các quận phía tây gần như sẽ không tăng ít nhất trong 18 tháng tới. Những người thuê văn phòng sẽ có cơ hội tận dụng mức giá thuê thấp và quyết định mở rộng văn phòng cho sự phát triển trong tương lai.